Fiscal · TFJA · · actualizado el 27 de julio de 2026
SAT pierde: avalúo vencido no puede usarse en remate
La Séptima Sala del TFJA acaba de emitir una sentencia que marca precedente: declaró la nulidad lisa y llana de un avalúo que el SAT notificó ¡casi 3 años después de su emisión!
✅ El Reglamento es claro: Los avalúos fiscales tienen vigencia de 1 año desde su emisión.
✅ El SAT pretendía rematar bienes embargados valuados en $71,142,459.79 MXN con base en un avalúo del 20 de octubre de 2020, notificado hasta agosto de 2023.
✅ El Tribunal protegió el patrimonio del contribuyente, reconociendo que usar avalúos vencidos vulnera la legalidad del procedimiento de ejecución.
✅ La lección: Si te notifican un avalúo de bienes embargados, verifica su fecha de emisión. Puede ser tu mejor argumento de defensa.
Esta resolución del 2 de septiembre de 2025 refuerza la importancia de que las autoridades respeten los plazos legales. Tu patrimonio merece estar protegido con valores actuales y vigentes.
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Expediente: 22198/23-17-07-8 y acumulado 25567/23-17-01-3
Fecha de sentencia: 2 de septiembre de 2025
Qué es un avalúo fiscal y por qué tiene fecha de caducidad
Un avalúo fiscal es el documento técnico que fija el valor comercial de un bien embargado. La autoridad lo usa como base para calcular el precio mínimo de remate.
Por eso su vigencia importa: un inmueble o un negocio puede cambiar de valor con el paso del tiempo. Un avalúo viejo ya no refleja la realidad económica del bien, y usarlo perjudica al contribuyente al fijar un precio que ya no corresponde al mercado.
La lógica detrás del límite de un año
El límite de vigencia busca que el remate se realice sobre un valor actual, no sobre una fotografía económica del pasado. Si la autoridad deja pasar ese plazo antes de notificar o utilizar el avalúo, el acto pierde sustento legal.
Qué significa que la sentencia sea de "nulidad lisa y llana"
En el contencioso administrativo mexicano existen, en términos generales, dos tipos de nulidad: la nulidad para efectos, que obliga a la autoridad a corregir el vicio y volver a emitir el acto, y la nulidad lisa y llana.
La nulidad lisa y llana es más contundente: deja sin efectos el acto de forma definitiva, sin darle a la autoridad una segunda oportunidad de subsanarlo sobre las mismas bases. En la práctica, es la protección más completa que puede obtener quien impugna.
Qué puede hacer el contribuyente embargado
Si te notifican un avalúo dentro de un procedimiento de embargo o remate, la defensa empieza por revisar la fecha de emisión del documento, no solo la fecha en que te lo notificaron.
- Solicita copia completa del avalúo, incluyendo la fecha en que el perito lo elaboró.
- Compara esa fecha con la fecha de notificación del embargo o del remate.
- Si hay una diferencia amplia entre ambas fechas, ese desfase puede ser un argumento central para impugnar el procedimiento ante el Tribunal Federal de Justicia Administrativa.
- Acude con un abogado postulante en materia fiscal para evaluar si conviene promover el juicio de nulidad y dentro de qué plazo.
Errores comunes que debes evitar
- No revisar la fecha de emisión del avalúo y enfocarse solo en el monto o en el bien embargado.
- Dejar pasar el tiempo para impugnar por suponer que "ya no hay nada que hacer" una vez notificado el embargo.
- Confundir la nulidad lisa y llana con la nulidad para efectos, y suponer que la autoridad puede simplemente repetir el acto sin consecuencias.
- Enfrentar el procedimiento sin asesoría de un abogado postulante especializado en materia fiscal-administrativa, cuando el argumento técnico correcto puede cambiar el resultado.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un avalúo fiscal vencido?
Es el documento que fija el valor de un bien embargado, pero que la autoridad usa o notifica mucho tiempo después de haber sido elaborado. Como señala el caso comentado, la vigencia de estos avalúos es de un año desde su emisión; si se supera ese plazo, dejan de ser una base válida para el remate.
¿Qué pasa si el SAT quiere rematar mis bienes con un avalúo viejo?
Según la sentencia comentada, eso vulnera la legalidad del procedimiento de ejecución fiscal. El Tribunal puede declarar la nulidad del acto porque el valor usado en el avalúo ya no refleja la realidad económica del bien al momento del remate, lo que perjudica al contribuyente.
¿Qué significa que el Tribunal haya declarado "nulidad lisa y llana"?
Significa que el acto impugnado —en este caso, el uso del avalúo vencido dentro del procedimiento— quedó sin efectos de forma definitiva y contundente, a diferencia de una nulidad que solo obliga a corregir un vicio y repetir el acto.
¿Qué debo revisar si me notifican un avalúo de un bien embargado?
Verifica cuándo se emitió el avalúo, no solo cuándo te lo notificaron formalmente. Si transcurrió mucho tiempo entre una fecha y otra, como señala el caso comentado, ese desfase puede ser tu mejor argumento de defensa frente al procedimiento de ejecución.
¿Necesito un abogado para impugnar un avalúo vencido?
Es muy recomendable. Detectar que un avalúo está vencido es solo el primer paso; presentar el argumento correctamente ante el Tribunal Federal de Justicia Administrativa requiere conocer el procedimiento y los plazos aplicables, por lo que conviene acudir con un abogado postulante en materia fiscal.